تا قبل از اجرای دو طرح «دولتی مسکن مهر» و «تقریباً دولتی اقدام ملی»، تمام ساخت و سازها در اختیار بخش خصوصی بود؛ این بخش نیز با توجه به میزان نیازی که احساس می‌شد و همچنین حجم تقاضا و درخواستی که وجود داشت، برای متقاضی احداث می‌کرد و به فروش می‌رساند. اما ساخت ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر و بیش از ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن، الگویی جدید در ساخت و ساز دولتی ارائه داد.

علت کاهش ساخت مسکن در کلانشهرها، کمبود زمین است

بر اساس برآوردها، در تهران تا ۷۰ درصد ارزش ملک را زمین تشکیل می‌دهد؛ بنابراین اگر سازنده‌ای قصد ساخت و ساز مسکونی در تهران داشته باشد، می‌بایست پس از خرید زمین مربوطه، اقدام به شروع ساخت کند.

به خصوص در کلانشهرها که با توجه به اتمام حجم اراضی در اختیار مردم و باقی ماندن اراضی دولتی محدود، عمده پیمانکاران و انبوه سازان به سمت اجرای طرح‌های وابسته به دولت حرکت کرده اند.

حل مشکل کمبود زمین با توسعه حریم شهرها

از همین رو است که وزارت راه و شهرسازی چاره کار را در افزایش حریم و محدوده شهرهایی دیده است که اراضی دولتی در آنها برای احداث طرح ملی مسکن با محدودیت روبه رو است.

به گفته محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اراضی طرح اقدام ملی مسکن به روش‌های مشارکتی و ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار می‌شود که در هر دو حالت، در هنگام تحویل مسکن، از متقاضیان هزینه زمین دریافت نمی‌شود؛ بلکه به صورت اقساط هزینه اراضی دولتی از مالک واحدهای طرح اقدام ملی اخذ خواهد شد.

محمودزاده پیش از این نیز رقم ساخت هر متر مربع طرح اقدام ملی مسکن در قراردادهای با پیمانکاران را ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود که با انتقاد بخش مهمی از سازندگان مواجه شده است.

طرح اقدام ملی مسکن می‌توانست با نوسازی بافت فرسوده همراه شود

برخی کارشناسان مسکن بر این اعتقادند که دولت می‌توانست به جای آنکه همه هدف گذاری خود در بخش مسکن را به اجرای طرح ملی مسکن معطوف کند، به سایر بخش‌ها از جمله نوسازی بافت فرسوده خصوصاً در پایتخت توجه داشته باشد؛ همان توصیه‌ای که درباره تخصیص خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی بانک مرکزی به طرح مسکن مهر در دولت نهم مطرح شد و گفته شد در برخی مناطقی که جانمایی درستی برای طرح مسکن مهر صورت نگرفته، دولت می توانسته با این خط اعتباری، اقدام به خرید واحدهای فرسوده و سپس ساخت و ساز اصولی در بافت‌های نابسامان شهری کند؛ هر چند که این پیشنهاد نیز با مخالفت‌هایی روبه رو شد و ویژگی‌های این بافت‌ها، مساعد برای انبوه سازی تشخیص داده نشد.

با توجه به روند افزایش ماهانه قیمت مسکن در دو سال و نیم گذشته که از اسفند ۹۶ آغاز شد و همچنین با توجه به آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران که خرید واحدهای مسکونی کلنگی در ماه‌های گذشته با استقبال خوبی روبه رو شده و نیز با مقایسه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره از سوی شهرداری در دو سال اخیر، با چینش قطعات این پازل در کنار یکدیگر می‌توان نتیجه گرفت که برخی سرمایه گذاران با سو استفاده از افزایش مرتب ارزش زمین در پایتخت، واحدهای کلنگی را برای سرمایه گذاری خریداری می‌کنند، اما با شیب بسیار کمتری نسبت به حجم خرید، اقدام به بازسازی آنها می‌کنند.

پیش از این نیز محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در خصوص نوسازی بافت فرسوده، از واژه عقب ماندگی در اجرای برنامه‌های نوسازی این بافت‌ها استفاده کرده بود.

دبیر کانون انبوه سازان: افزایش قیمت مسکن، پیش فروشندگان را ورشکست کرد

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان نیز از ورشکستگی طرح‌های پیش فروش مسکن از سوی برخی انبوه سازان خبر داده بود.

به گفته پورحاجت، برخی انبوه سازان که در سال ۹۷ اقدام به خرید زمین واحدهای کلنگی در تهران و ثبت نام پیش فروش آنها کرده بودند، با توجه به اینکه در قرارداد اولیه با پیش خریدار، رقم تحویل واحد را ذکر کرده اند، حال در پایان ساخت و ساز و با توجه به افزایش بیش از حد قیمت مسکن، قیمت واحدی که به مشتری تحویل می‌شود، بعضاً تا دو برابر رقمی است که در قرارداد ذکر شده بود؛ لذا سازنده برای اجرای پروژه‌های جدید، پولی ندارد.

به گفته این انبوه ساز، همین موضوع سبب شده تا ساخت و ساز در پایتخت کم شود و خریداران واحدهای کلنگی به جای نوسازی، اقدام به احتکار واحدهای خریداری شده کرده اند تا سود خود را از محل افزایش قیمت زمین دریافت کنند.

عضو هیئت مدیره بازآفرینی شهری: تسهیلات بافت فرسوده ۳ برابر شود

شفیعی عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری اخیراً در یک برنامه تلویزیونی از پیشنهاد این شرکت به دولت برای تصویب افزایش سقف وام نوسازی بافت فرسوده تا ۳ برابر رقم فعلی خبر داده است.

در حال حاضر تسهیلات نوسازی بافت فرسوده برای متقاضیان تهرانی، ۲۰۰ میلیون تومان است که از محل اوراق تسهیلات مسکن و با نرخ سود ۱۷.۵ درصد اعطا می‌شود؛ در طرح اقدام ملی مسکن، ۱۴۰ هزار واحد از این طرح به نوسازی بافت‌های فرسوده اختصاص دارد و به گفته علمداری مدیرکل تسهیلات بانک عامل بخش مسکن، تا کنون در سراسر کشور از ابتدای امسال تا پایان مهر ماه، ۱۳۱ هزار و ۳۹۸ نفر تسهیلات نوسازی بافت فرسوده دریافت کرده اند.

کارشناس اقتصاد مسکن: مشکل نوسازی بافت فرسوده، کمبود منابع مالی است

مهدی روانشادنیا، کارشناس مسکن نیز درباره مشکلات نوسازی بافت فرسوده از وجود موانع جدی در پیش روی اجرای این طرح خبر داد و گفت: روش‌های موجود، توان تأمین مالی و بازسازی ۱۰ درصد از بافت فرسوده شهری را ندارد.

عضو هیئت علمی دانشگاه با تاکید بر ضرورت تنوع بخشی به روش‌های تأمین مالی ادامه داد: راه اندازی صندوق‌های توسعه محله، توسعه مسکن و صندوق‌های بورسی از جمله صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند در ایجاد تنوع ابزارهای مالی و بازسازی بافت فرسوده کمک کند.

روانشادنیا با بیان اینکه سازندگان در بافت‌های فرسوده با انبوهی از مشکلات ساخت و ساز روبه رو می‌شوند در خصوص دیگر مشکلات اجرای این طرح تصریح کرد: میزان تسهیلات نوسازی بافت فرسوده محدود است و برای متقاضی خودمالک ۱۱۰ و انبوه ساز تا ۲۰۰ میلیون تومان وام اعطا می‌شود که تنها کفاف ساخت ۲۰ تا ۳۰ متر مربع را می‌دهد.

*مهر