کم فروشی هر چیزی را شنیده بودیم، جز کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی موضوعی که سالهاست با سودجویی عده‌ای یا خطای انسانی سهوی، خریداران مسکن را متضرر می کند.
به گزارش شهدای ایران؛ با تماس برخی خریداران مسکن مبنی بر کم فروشی ۲ تا ۳ متری در واحد مسکونی، وقتی متوجه میزان ضرر آنها می‌شویم که نرخ هر متر مربع آپارتمان در تهران ۳ یا ۴ میلیون تومان و بلکه بیشتر باشد.
در حالی که طبق آیه صریح ویل للمطففین (وای بر کم فروشان) پولی که از فروش متراژ غیر واقعی آپارتمان به دست می‌آید، حرام و معامله نیز به دلیل غبن و زیان خریدار قابل ابطال است.
این در حالی است که عامه مردم برای خرید خانه و مسکن چه قدر به زحمت می‌افتند و با انواع وام و قرض و فروش طلا به خرید یک آپارتمان برای زندگی می‌پردازند، اما عده‌ای سود جو علاوه بر مصالح ارزان و بی کیفیت در ساختمان، حتی از متراژ غیر واقعی هم می‌خواهند سود به دست آورند.
کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی موضوعی که سالهاست با خطای انسانی سهوی یا عمدی، خریداران مسکن را متضرر و جای خالی کاداستر که ماههاست، در مجلس تصویب شده و آئین نامه آن هنوز آماده نیست، رفع این مشکل بیش از پیش احساس می‌شود.
اینکه چرا متراژ واقعی آپارتمان های نوساز در سند رسمی و آنچه در واقعیت به مشتری فروخته و تحویل می‌شود فرق دارد، موضوعی است که علیرغم امضای دو سال پیش تفاهم‌نامه میان سازمان نظام مهندسی و کانون سردفتران برای کاهش خطای انسانی در ثبت دقیق متراژ واحدهای مسکونی نوساز در سند مالکیت باز هم می بینیم که این مشکل همچنان پابرجاست و برخی از خریداران مسکن از این موضوع گلایه دارند.
پوراسماعیلی یکی از مهندسان ناظر در این باره می گوید: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی می‌شود، به طوری که با درج متراژ بیشتر مساحت در سند، چند میلیون تومان بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود و فروشندگان واحدهای مسکونی از این روش خشنود و سود کسب می‌کنند.
وی ادامه داد: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز می‌شود، به طوری که با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود.
پوراسماعیلی ادامه داد: توصیه می‌شود خریداران ملک پیش‌از انجام معامله، متراژ دقیق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسی واحد نقشه های تفکیکی استعلام کنند.
سرافرازی یکی از خریدارانی است که با خطایی که در درج دقیق متراژ واحد مسکونی او به وجود آمده حدود 10 میلیون تومان متضرر شده می گوید: واحدی که او خریداری کرده در سند مالکیت 92 متر درج شده در حالی که متراژ دقیق آن 90 متر است.
وی با اشاره به اینکه هر متر مربع این واحد مسکونی 4 میلیون و 600 هزار تومان است، گفت: مطلع شدن از این موضوع از طریق مشاور املاک بوده است وگرنه به هیچ وجه متوجه این موضوع نمی شدم.
*کاداستر به زودی این مشکل را برطرف می کند
در این ارتباط محمد عظیمیان نایب رئیس کانون سر دفتران و دفتریاران در پاسخ به این سؤال که مشکل کم‌فروشی متراژ و اعلام دقیق متراژ در اسناد مالکیت کجاست؟ این مشکل به شهرداری‌ها یا دفاتر اسناد مربوط می‌شود، گفت: پروسه صدور سند مالکیت برای یک واحد مسکونی نوساز مشخص است، چرا که وقتی که سازنده نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام می‌کند، متعاقب تکمیل بنا از شهرداری درخواست پایان کار می‌شود.
وی ادامه داد: پایان کار آن واحد مسکونی دقیقاً براساس فضایی است که مهندس ناظر بر آن نظارت دارد و این بنا براساس نقشه‌های مصوب احداث شده و در نهایت مهندس ناظر آن بنا را تأیید کرده است.
وی گفت: برای این بنای تأییدشده نیز پایان کار صادر می‌شود و پایان کار هم مشخص‌کننده مساحت اختصاصی هرکدام از واحدهاست، پس این کار یک بار توسط شهرداری انجام و پایان کار صادر می‌شود و پایان کار به ادارات ثبت برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی ارائه می‌شود.
عظیمیان ادامه داد: یعنی مجدداً یک واحدی به نام واحد فنی ادارات ثبت اسناد به محل مورد نظر مراجعه و مجدداً فضای ایجاد شده را با سند مالکیت و متراژ تطبیق می دهد و بعد از اندازه‌گیری براساس مساحت دقیق اندازه‌گیری شده توسط مراجع ثبتی صورتمجلس تفکیکی صادر شود.
نایب رئیس کانون سر دفتران و دفتریاران ادامه داد: صورتمجلس تفکیکی نیز در حقیقت حدود اربعه هر ملک را سانتی‌متر به سانتی‌متر گزارش می‌کند و نهایتاً براساس صورتمجلس تفکیکی متقاضی به دفاتر ثبت اسناد یا برای ثبت نقل و انتقال یا تنظیم تقسیم‌نامه و یا اگر مالک برای تقسیم‌نامه نخواهد مراجعه کند، مجدد به اداره ثبت رفته برای سند مالکیت درخواست می‌کند.
*کارهای نقشه‌برداری دو سال پیش برون سپاری شده است
وی اضافه کرد: از حدود دو سال گذشته قسمتی از کارهای نقشه‌برداری را که مراجع ثبتی انجام می‌دادند، بر اساس تفاهم‌نامه‌ای که میان سازمان ثبت اسناد و سازمان نظام مهندسی منعقد شده است، قسمتی از این امور برون‌سپاری شده است و سازمان نظام مهندسی و مهندسان مربوطه نقشه‌ها را آماده و این فضا را اندازه‌گیری می‌کنند و به کارشناس ادارات ثبت منعکس می‌کنند و این کارشناسان هم براساس اعلام مساحت نظام مهندسی ساختمان صورتمجلس تفکیکی را آماده می‌کنند.
*اختلاف در اندازه گیری باعث زیاد شدن متراژ می شود
وی در مورد اختلاف متراژ واحدهای مسکونی گفت: این اختلاف نباید باشد، اما اگر بر فرض این اختلاف رخ دهد، در مساحت آپارتمان‌ها و فضاهای اختصاصی برخی از سوابق تأکید می‌کند که شما می‌توانید از انتهایی‌ترین نقطه پی و برخی از سوابق می‌گوید که از ابتدایی‌ترین نقطه پی می‌توانید اندازه‌گیری انجام دهید.
عظیمیان افزود: این اختلافات پی ساختمان در یک واحد مسکونی 10 طبقه و یک فضای 20 سانتی هم مساحت را بسیار تغییر خواهد داد، پس به طور کلی نباید بپذیریم که تغییرات همواره مشهود است.
*محل اعتراض مردم باید واحد نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی باشد
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال کم‌فروشی که در واحدهای مسکونی در حال رخ دادن است و به عنوان مثال واحد 85 متری به نادرست 90 متر عنوان و حتی سند برای آن صادر می‌شود، مقصر آن کیست، آیا مقصر آن سازمان ثبت است یا اینکه نظام مهندسی یا شهرداری، گفت: به هر حال ضابطه شهرداری با ضابطه سازمان ثبت اسناد متفاوت است، اما آنچه که برای صدور سند مالکیت ملاک است، سندی است که ادارات ثبت صادر می‌کنند، بنابراین اگر مردم احساس می‌کنند که بعد از صدور سند اختلاف متراژ با فضای موجود وجود دارد، قطعاً محل اعتراض باید واحد نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی باشد.
به گفته وی، بنابراین مردم پس از اینکه با این موضوع مواجه شدند، به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند.
وی تأکید کرد: به هر حال با این تفاهم‌نامه اختلاف و کم‌فروشی متراژ واحدهای مسکونی در دو سال گذشته به شکل قابل‌توجهی کاهش یافته است، البته نمی‌توان گفت که هیچ‌گونه خطایی رخ نمی‌دهد، اما به هر حال خطای سهوی جزئی در این زمینه وجود دارد.
عظیمیان با تأکید بر اینکه کانون سردفتران هیچ نقشی در کم‌فروشی متراژ واحدهای مسکونی ندارد، گفت: عین عبارات و گزارشاتی که در پایان کار، سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی به دفاتر اسناد ارائه می‌شود، عین همین عبارات مندرج در اسناد در سند رسمی درج می‌شود.
*قانون کاداستر راهگشای درج دقیق متراژ واحدهای مسکونی
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال که به هر حال چه اقدامی باید انجام داد که چه سهوی و یا چه عمدی تعیین متراژ واحدهای مسکونی به حداقل برسد، گفت: در آینده نزدیک با تصویب قانون کاداستر که در مجلس مصوب شده و آیین‌نامه آن هم بزودی مصوب خواهد شد، برای هر ملک سندی به نام سند کاداستر (حد نگار تک برگی) صادر خواهد شد.
وی ادامه داد: امتیاز این سند کاداستر این است که کمترین دخل و تصرفی توسط نیروی انسانی در مساحت واحدهای مسکونی قابل اعمال نیست و همه به صورت مکانیزه در سند ثبت خواهد شد.
در سیستم کاداستر، موقعیت فضایی و جغرافیایی کلیه املاک یک منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه کاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در کاربری ثبتی آن است. نقشه کاداستر از لحاظ حقوقی، ملاک عمل مراجع ثبت اسناد ملکی و قضایی خواهد بود، طوری که سند ملکی پس از تکمیل کاداستر، براساس کروکی‌ها و مرزهای بین املاک، صادر خواهد شد.
در حالی که طبق آیه صریح ویل للمطففین (وای بر کم فروشان) پولی که از فروش متراژ غیر واقعی آپارتمان به دست می‌آید، حرام و معامله نیز به دلیل غبن و زیان خریدار قابل ابطال است.
این در حالی است که عامه مردم برای خرید خانه و مسکن چه قدر به زحمت می‌افتند و با انواع وام و قرض و فروش طلا به خرید یک آپارتمان برای زندگی می‌پردازند، اما عده‌ای سود جو علاوه بر مصالح ارزان و بی کیفیت در ساختمان، حتی از متراژ غیر واقعی هم می‌خواهند سود به دست آورند.
کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی موضوعی که سالهاست با خطای انسانی سهوی یا عمدی، خریداران مسکن را متضرر و جای خالی کاداستر که ماههاست، در مجلس تصویب شده و آئین نامه آن هنوز آماده نیست، رفع این مشکل بیش از پیش احساس می‌شود.
اینکه چرا متراژ واقعی آپارتمان های نوساز در سند رسمی و آنچه در واقعیت به مشتری فروخته و تحویل می‌شود فرق دارد، موضوعی است که علیرغم امضای دو سال پیش تفاهم‌نامه میان سازمان نظام مهندسی و کانون سردفتران برای کاهش خطای انسانی در ثبت دقیق متراژ واحدهای مسکونی نوساز در سند مالکیت باز هم می بینیم که این مشکل همچنان پابرجاست و برخی از خریداران مسکن از این موضوع گلایه دارند.
پوراسماعیلی یکی از مهندسان ناظر در این باره می گوید: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی می‌شود، به طوری که با درج متراژ بیشتر مساحت در سند، چند میلیون تومان بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود و فروشندگان واحدهای مسکونی از این روش خشنود و سود کسب می‌کنند.
وی ادامه داد: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز می‌شود، به طوری که با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود.
پوراسماعیلی ادامه داد: توصیه می‌شود خریداران ملک پیش‌از انجام معامله، متراژ دقیق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسی واحد نقشه های تفکیکی استعلام کنند.
سرافرازی یکی از خریدارانی است که با خطایی که در درج دقیق متراژ واحد مسکونی او به وجود آمده حدود 10 میلیون تومان متضرر شده می گوید: واحدی که او خریداری کرده در سند مالکیت 92 متر درج شده در حالی که متراژ دقیق آن 90 متر است.
وی با اشاره به اینکه هر متر مربع این واحد مسکونی 4 میلیون و 600 هزار تومان است، گفت: مطلع شدن از این موضوع از طریق مشاور املاک بوده است وگرنه به هیچ وجه متوجه این موضوع نمی شدم.
*کاداستر به زودی این مشکل را برطرف می کند
در این ارتباط محمد عظیمیان نایب رئیس کانون سر دفتران و دفتریاران در پاسخ به این سؤال که مشکل کم‌فروشی متراژ و اعلام دقیق متراژ در اسناد مالکیت کجاست؟ این مشکل به شهرداری‌ها یا دفاتر اسناد مربوط می‌شود، گفت: پروسه صدور سند مالکیت برای یک واحد مسکونی نوساز مشخص است، چرا که وقتی که سازنده نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام می‌کند، متعاقب تکمیل بنا از شهرداری درخواست پایان کار می‌شود.
وی ادامه داد: پایان کار آن واحد مسکونی دقیقاً براساس فضایی است که مهندس ناظر بر آن نظارت دارد و این بنا براساس نقشه‌های مصوب احداث شده و در نهایت مهندس ناظر آن بنا را تأیید کرده است.
وی گفت: برای این بنای تأییدشده نیز پایان کار صادر می‌شود و پایان کار هم مشخص‌کننده مساحت اختصاصی هرکدام از واحدهاست، پس این کار یک بار توسط شهرداری انجام و پایان کار صادر می‌شود و پایان کار به ادارات ثبت برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی ارائه می‌شود.
عظیمیان ادامه داد: یعنی مجدداً یک واحدی به نام واحد فنی ادارات ثبت اسناد به محل مورد نظر مراجعه و مجدداً فضای ایجاد شده را با سند مالکیت و متراژ تطبیق می دهد و بعد از اندازه‌گیری براساس مساحت دقیق اندازه‌گیری شده توسط مراجع ثبتی صورتمجلس تفکیکی صادر شود.
نایب رئیس کانون سر دفتران و دفتریاران ادامه داد: صورتمجلس تفکیکی نیز در حقیقت حدود اربعه هر ملک را سانتی‌متر به سانتی‌متر گزارش می‌کند و نهایتاً براساس صورتمجلس تفکیکی متقاضی به دفاتر ثبت اسناد یا برای ثبت نقل و انتقال یا تنظیم تقسیم‌نامه و یا اگر مالک برای تقسیم‌نامه نخواهد مراجعه کند، مجدد به اداره ثبت رفته برای سند مالکیت درخواست می‌کند.
*کارهای نقشه‌برداری دو سال پیش برون سپاری شده است
وی اضافه کرد: از حدود دو سال گذشته قسمتی از کارهای نقشه‌برداری را که مراجع ثبتی انجام می‌دادند، بر اساس تفاهم‌نامه‌ای که میان سازمان ثبت اسناد و سازمان نظام مهندسی منعقد شده است، قسمتی از این امور برون‌سپاری شده است و سازمان نظام مهندسی و مهندسان مربوطه نقشه‌ها را آماده و این فضا را اندازه‌گیری می‌کنند و به کارشناس ادارات ثبت منعکس می‌کنند و این کارشناسان هم براساس اعلام مساحت نظام مهندسی ساختمان صورتمجلس تفکیکی را آماده می‌کنند.
*اختلاف در اندازه گیری باعث زیاد شدن متراژ می شود
وی در مورد اختلاف متراژ واحدهای مسکونی گفت: این اختلاف نباید باشد، اما اگر بر فرض این اختلاف رخ دهد، در مساحت آپارتمان‌ها و فضاهای اختصاصی برخی از سوابق تأکید می‌کند که شما می‌توانید از انتهایی‌ترین نقطه پی و برخی از سوابق می‌گوید که از ابتدایی‌ترین نقطه پی می‌توانید اندازه‌گیری انجام دهید.
عظیمیان افزود: این اختلافات پی ساختمان در یک واحد مسکونی 10 طبقه و یک فضای 20 سانتی هم مساحت را بسیار تغییر خواهد داد، پس به طور کلی نباید بپذیریم که تغییرات همواره مشهود است.
*محل اعتراض مردم باید واحد نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی باشد
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال کم‌فروشی که در واحدهای مسکونی در حال رخ دادن است و به عنوان مثال واحد 85 متری به نادرست 90 متر عنوان و حتی سند برای آن صادر می‌شود، مقصر آن کیست، آیا مقصر آن سازمان ثبت است یا اینکه نظام مهندسی یا شهرداری، گفت: به هر حال ضابطه شهرداری با ضابطه سازمان ثبت اسناد متفاوت است، اما آنچه که برای صدور سند مالکیت ملاک است، سندی است که ادارات ثبت صادر می‌کنند، بنابراین اگر مردم احساس می‌کنند که بعد از صدور سند اختلاف متراژ با فضای موجود وجود دارد، قطعاً محل اعتراض باید واحد نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی باشد.
به گفته وی، بنابراین مردم پس از اینکه با این موضوع مواجه شدند، به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند.
وی تأکید کرد: به هر حال با این تفاهم‌نامه اختلاف و کم‌فروشی متراژ واحدهای مسکونی در دو سال گذشته به شکل قابل‌توجهی کاهش یافته است، البته نمی‌توان گفت که هیچ‌گونه خطایی رخ نمی‌دهد، اما به هر حال خطای سهوی جزئی در این زمینه وجود دارد.
عظیمیان با تأکید بر اینکه کانون سردفتران هیچ نقشی در کم‌فروشی متراژ واحدهای مسکونی ندارد، گفت: عین عبارات و گزارشاتی که در پایان کار، سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی به دفاتر اسناد ارائه می‌شود، عین همین عبارات مندرج در اسناد در سند رسمی درج می‌شود.
*قانون کاداستر راهگشای درج دقیق متراژ واحدهای مسکونی
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال که به هر حال چه اقدامی باید انجام داد که چه سهوی و یا چه عمدی تعیین متراژ واحدهای مسکونی به حداقل برسد، گفت: در آینده نزدیک با تصویب قانون کاداستر که در مجلس مصوب شده و آیین‌نامه آن هم بزودی مصوب خواهد شد، برای هر ملک سندی به نام سند کاداستر (حد نگار تک برگی) صادر خواهد شد.
وی ادامه داد: امتیاز این سند کاداستر این است که کمترین دخل و تصرفی توسط نیروی انسانی در مساحت واحدهای مسکونی قابل اعمال نیست و همه به صورت مکانیزه در سند ثبت خواهد شد.
در سیستم کاداستر، موقعیت فضایی و جغرافیایی کلیه املاک یک منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه کاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در کاربری ثبتی آن است. نقشه کاداستر از لحاظ حقوقی، ملاک عمل مراجع ثبت اسناد ملکی و قضایی خواهد بود، طوری که سند ملکی پس از تکمیل کاداستر، براساس کروکی‌ها و مرزهای بین املاک، صادر خواهد شد.
