مروری بر اقدامات مجلس در حوزه مسکن، به ویژه در طرح «جهش تولید مسکن»، روزنه‌های امید را برای حل معضل خانه‌دار شدن مردم فراهم کرده است؛ آرزویی که در صورت همکاری و هم‌افزایی دولت و مجلس می‌تواند به واقعیت تبدیل شود.
به گزارش شهدای ایران، سرانجام پس از مدت‌ها، بحث و گفتگو میان نمایندگان مجلس بر سر طرح «جهش
تولید مسکن» و دوبار رفت و آمد طرح میان مجلس و شورای نگهبان، این طرح
هفته گذشته به تایید شورای نگهبان رسید و از سوی رئیس مجلس برای اجرا به
رئیس جمهور و دستگاههای مسئول ابلاغ شد. طرحی که تلاش می‌کند تا با تمهید
برخی الزامات قانونی، به بازار آسیب‌دیده مسکن در سالهای دولت موسوم به
تدبیر و امید، رونق نسبی ببخشد.
تجربه قانونگذاری در کشورمان نشان می‌دهد، هربار که طرح یا لایحه‌ای منطبق بر نیازهای مردم و ظرفیت‌های کشور مصوب شده و تبدیل به قانون شود، می‌تواند ریل‌گذاری مناسب و همواری برای حرکت به سمت حل مشکلات انجام دهد.
با نگاهی به آنچه در 8 سال اخیر بر سر بازار مسکن رفته، ضرورت ساماندهی این بخش حیاتی بیش از پیش احساس می‌شود. بر اساس آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در فروردین ماه امسال، متوسط قیمت مسکن از مردادماه سال 92 تا پایان اسفند 99 با رشد 689.6 درصدی همراه بوده است!
این یعنی، اقدام هماهنگ و عملیاتی مجلس یازدهم و دولت سیزدهم در حوزه مسکن و ساختمان، از نان شب هم برای مردم واجب‌تر است؛ حوزه‌ای که در صورت جهش، می‌تواند بسیاری صنایع دیگر مانند فولاد و آهن آلات، سیمان و سنگ‌های ساختمانی را با جهش و رونق همراه کند.
حالا سوال اینجاست که مجلس یازدهم در یک سال و نیم گذشته از عمر آن، چه اقداماتی در حوزه مسکن انجام داده است؟
* مالیات بر خانه‌های خالی؛ نقره‌داغ کردن احتکارکنندگان مسکن
یکی از نخستین اقدامات مستاجران بهارستان در دوره یازدهم، تهیه طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» بود که آذرماه سال گذشته و بعد از دوبار رفت و برگشت میان مجلس و شورای نگهبان، به تایید شورا رسید و تبدیل به قانون شد.
بر اساس این مصوبه مجلس، با اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مقرر شد «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره (۷) ماده (۱۶۹مکرر) این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌شود:
سال اول ـ معادل شش برابر مالیات متعلقه
سال دوم ـ معادل دوازده برابر مالیات متعلقه
سال سوم به بعد ـ معادل هجده برابر مالیات متعلقه
واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)های انبوه سازی پس از هجده‌ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده (۱۰۰) قانون شهرداری مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) مشمول مالیات موضوع این ماده میشوند».
بر اساس این مصوبه «وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، یک ماه قبل از اتمام مهلت‌های مذکور، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کدپستی محل آن ارسال کند».
نمایندگان به این حکم هم بسنده نکردند و برای کسانی که مسکن را در تعداد بالا احتکار می‌کنند، مالیات سنگین‌تری بستند؛ بر این اساس «ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴/۱۲/۱۳۹۵ که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده اعمال می‌شود».
* قانونگذاری برای «سالی یک میلیون واحد مسکونی»
اما شاه‌بیت مصوبات مجلس یازدهم در حوزه مسکن، الزام دولت به احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در طرح «جهش تولید مسکن» بوده است.
بر اساس ماده ۱ این طرح «دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تامین نماید و به نحوی برنامه ریزی و اقدام نماید، تا در ۴ سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و عرضه کند».
* صندوق ملی مسکن؛ کمک‌کار دولتمردان برای مسکن
با توجه به توجیهات گاه و بیگاه دولتی‌ها برای تعلل در مسکن‌سازی و رونق دادن به این بخش به بهانه کمبود منابع مالی، نمایندگان تاسیس «صندوق ملی مسکن» را در مصوبه خود به دولت الزام کرده و منابع آن را هم به این صورت تعریف کرده‌اند؛
«منابع این صندوق از محل مالیاتهای مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در هر سال، منابع خیرین و سایر منابعی که در اساسنامه صندوق پیش‌بینی می‌گردد، تامین می شود و به مصارف صندوق از جمله یارانه سود تسهیلات، تخفیف در هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایانکار ساختمان، هزینه های تأمین و انتقال زیرساخت و مشارکت در ایجاد امکانات، خدمات روبنایی و کاربری های غیر انتفاعی (آموزشی، مذهبی، درمانی، فضای سبز، فرهنگی، ورزشی، تجهیزات شهری) در توسعه شهری ایجاد شده برای پروژه های مسکونی موضوع این قانون اختصاص می یابد».
* الزام بانکها به اختصاص تسهیلات مناسب
اقدام دیگر مجلسی‌ها در ماده ۴ این طرح بوده که به الزام بانکها برای اختصاص تسهیلات بانکی حوزه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار پرداخته‌اند.
بر این اساس، «بانک ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی مکلفند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل یک میلیون و ششصد هزار میلیارد ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سالهای آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد».
* الزام دولت به تامین زمین مناسب برای مسکن
از آنجا که راز و رمز اصلی گرانی مسکن – علاوه بر مسئله سوداگری – موضوع «زمین» ارزان برای احداث ساختمان است، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در بخش دیگری از طرح جهش تولید مسکن، برای حل این مسئله هم چاره‌اندیشی کردند.
بر اساس ماده ۷ این طرح «وزارت راه و شهرسازی موظف است برای اجرای برنامه های حمایتی، نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن به صورت اجاره ۹۹ ساله اقدام نماید». همچنین مطابق تبصره این ماده، «مبلغ اجاره‌بهای سالانه اراضی اجاره ۹۹ ساله این ماده حداکثر معادل ۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا یک درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری (هرکدام کمتر باشد) تعیین می‌شود»
بر اساس ماده ۸ طرح نیز «شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مراجع ذی صلاح تغییر کاربری اراضی در استانها، مکلفند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به بررسی و تعیین تکلیف خارج از نوبت پرونده های ارسالی حداکثر دو ماه( یک ماه مراجع ذیربط استانها و یک ماه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) پس از تاریخ وصول، اقدام کند».
* کاهش ریسک مسکن با ورود به بورس کالا
پیش‌بینی دیگر نمایندگان در طرح جهش تولید مسکن، پوشش ریسک ساخت مسکن از طریق ساز و کار «بورس کالا» بوده است.
این پیش‌بینی در ماده 14 طرح انجام شده و بر اساس آن، «وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است به منظور پوشش ریسک ساخت مسکن، امکان پیش خرید و سایر ابزارهای پوشش ریسک خرید مصالح ساختمانی( صرفا فولاد و سیمان) را در بورس کالا فراهم کند».
تبصره این ماده هم، وزارت صنعت، معدن و تجارت را مکلف کرده است تا «بر بازار مصالح ساختمانی (به ویژه فولاد و سیمان) و تامین آن با قیمت تمام شده متعارف نظارت کند».
* موسم همکاری مجلس و دولت برای حل معضل «مسکن»
هرچند تصویب قانون به خودی خود نمی‌تواند رافع مشکلات کشور باشد، اما ریل‌گذاری واقع‌بینانه و اصولی از سوی مجلس و اهتمام به اجرای قانون از سوی دولت، می‌تواند منجر به یک جهش ماندگار در بخش مسکن و رفع یکی از مهمترین دغدغه‌های مردم در سالیان اخیر شود.
به ویژه اینکه رئیس جمهور نیز در برنامه‌های خود، احداث 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال را مورد تاکید قرار داده و حالا مجلس نیز با تصویب این قانون، هم پشتوانه قانونی و هم راهکارهای شفاف برای تحقق این هدف را ارائه کرده است؛ نکته‌ای که محمدباقر قالیباف رئیس مجلس هم پس از تایید طرح «جهش تولید مسکن» از سوی شورای نگهبان، مورد اشاره قرار داد و نوشت:
«یکی از اولویت های مجلس از زمان آغاز به کار، حل مشکل مسکن بود که تایید طرح جهش تولید مسکن از سوی شورای نگهبان، ظرفیت‌های قانونی لازم را برای تحقق نهضت مسکن‌سازی در دولت سیزدهم فراهم کرد.
امیدوارم دولت بتواند با برنامه‌ای زمان‌بندی‌شده و دقیق این مطالبۀ به حق مردم را برآورده سازد».
تجربه قانونگذاری در کشورمان نشان می‌دهد، هربار که طرح یا لایحه‌ای منطبق بر نیازهای مردم و ظرفیت‌های کشور مصوب شده و تبدیل به قانون شود، می‌تواند ریل‌گذاری مناسب و همواری برای حرکت به سمت حل مشکلات انجام دهد.
با نگاهی به آنچه در 8 سال اخیر بر سر بازار مسکن رفته، ضرورت ساماندهی این بخش حیاتی بیش از پیش احساس می‌شود. بر اساس آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در فروردین ماه امسال، متوسط قیمت مسکن از مردادماه سال 92 تا پایان اسفند 99 با رشد 689.6 درصدی همراه بوده است!
این یعنی، اقدام هماهنگ و عملیاتی مجلس یازدهم و دولت سیزدهم در حوزه مسکن و ساختمان، از نان شب هم برای مردم واجب‌تر است؛ حوزه‌ای که در صورت جهش، می‌تواند بسیاری صنایع دیگر مانند فولاد و آهن آلات، سیمان و سنگ‌های ساختمانی را با جهش و رونق همراه کند.
حالا سوال اینجاست که مجلس یازدهم در یک سال و نیم گذشته از عمر آن، چه اقداماتی در حوزه مسکن انجام داده است؟
* مالیات بر خانه‌های خالی؛ نقره‌داغ کردن احتکارکنندگان مسکن
یکی از نخستین اقدامات مستاجران بهارستان در دوره یازدهم، تهیه طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» بود که آذرماه سال گذشته و بعد از دوبار رفت و برگشت میان مجلس و شورای نگهبان، به تایید شورا رسید و تبدیل به قانون شد.
بر اساس این مصوبه مجلس، با اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مقرر شد «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره (۷) ماده (۱۶۹مکرر) این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌شود:
سال اول ـ معادل شش برابر مالیات متعلقه
سال دوم ـ معادل دوازده برابر مالیات متعلقه
سال سوم به بعد ـ معادل هجده برابر مالیات متعلقه
واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)های انبوه سازی پس از هجده‌ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده (۱۰۰) قانون شهرداری مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) مشمول مالیات موضوع این ماده میشوند».
بر اساس این مصوبه «وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، یک ماه قبل از اتمام مهلت‌های مذکور، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کدپستی محل آن ارسال کند».
نمایندگان به این حکم هم بسنده نکردند و برای کسانی که مسکن را در تعداد بالا احتکار می‌کنند، مالیات سنگین‌تری بستند؛ بر این اساس «ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴/۱۲/۱۳۹۵ که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده اعمال می‌شود».
* قانونگذاری برای «سالی یک میلیون واحد مسکونی»
اما شاه‌بیت مصوبات مجلس یازدهم در حوزه مسکن، الزام دولت به احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در طرح «جهش تولید مسکن» بوده است.
بر اساس ماده ۱ این طرح «دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تامین نماید و به نحوی برنامه ریزی و اقدام نماید، تا در ۴ سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و عرضه کند».
* صندوق ملی مسکن؛ کمک‌کار دولتمردان برای مسکن
با توجه به توجیهات گاه و بیگاه دولتی‌ها برای تعلل در مسکن‌سازی و رونق دادن به این بخش به بهانه کمبود منابع مالی، نمایندگان تاسیس «صندوق ملی مسکن» را در مصوبه خود به دولت الزام کرده و منابع آن را هم به این صورت تعریف کرده‌اند؛
«منابع این صندوق از محل مالیاتهای مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در هر سال، منابع خیرین و سایر منابعی که در اساسنامه صندوق پیش‌بینی می‌گردد، تامین می شود و به مصارف صندوق از جمله یارانه سود تسهیلات، تخفیف در هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایانکار ساختمان، هزینه های تأمین و انتقال زیرساخت و مشارکت در ایجاد امکانات، خدمات روبنایی و کاربری های غیر انتفاعی (آموزشی، مذهبی، درمانی، فضای سبز، فرهنگی، ورزشی، تجهیزات شهری) در توسعه شهری ایجاد شده برای پروژه های مسکونی موضوع این قانون اختصاص می یابد».
* الزام بانکها به اختصاص تسهیلات مناسب
اقدام دیگر مجلسی‌ها در ماده ۴ این طرح بوده که به الزام بانکها برای اختصاص تسهیلات بانکی حوزه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار پرداخته‌اند.
بر این اساس، «بانک ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی مکلفند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل یک میلیون و ششصد هزار میلیارد ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سالهای آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد».
* الزام دولت به تامین زمین مناسب برای مسکن
از آنجا که راز و رمز اصلی گرانی مسکن – علاوه بر مسئله سوداگری – موضوع «زمین» ارزان برای احداث ساختمان است، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در بخش دیگری از طرح جهش تولید مسکن، برای حل این مسئله هم چاره‌اندیشی کردند.
بر اساس ماده ۷ این طرح «وزارت راه و شهرسازی موظف است برای اجرای برنامه های حمایتی، نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن به صورت اجاره ۹۹ ساله اقدام نماید». همچنین مطابق تبصره این ماده، «مبلغ اجاره‌بهای سالانه اراضی اجاره ۹۹ ساله این ماده حداکثر معادل ۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا یک درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری (هرکدام کمتر باشد) تعیین می‌شود»
بر اساس ماده ۸ طرح نیز «شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مراجع ذی صلاح تغییر کاربری اراضی در استانها، مکلفند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به بررسی و تعیین تکلیف خارج از نوبت پرونده های ارسالی حداکثر دو ماه( یک ماه مراجع ذیربط استانها و یک ماه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) پس از تاریخ وصول، اقدام کند».
* کاهش ریسک مسکن با ورود به بورس کالا
پیش‌بینی دیگر نمایندگان در طرح جهش تولید مسکن، پوشش ریسک ساخت مسکن از طریق ساز و کار «بورس کالا» بوده است.
این پیش‌بینی در ماده 14 طرح انجام شده و بر اساس آن، «وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است به منظور پوشش ریسک ساخت مسکن، امکان پیش خرید و سایر ابزارهای پوشش ریسک خرید مصالح ساختمانی( صرفا فولاد و سیمان) را در بورس کالا فراهم کند».
تبصره این ماده هم، وزارت صنعت، معدن و تجارت را مکلف کرده است تا «بر بازار مصالح ساختمانی (به ویژه فولاد و سیمان) و تامین آن با قیمت تمام شده متعارف نظارت کند».
* موسم همکاری مجلس و دولت برای حل معضل «مسکن»
هرچند تصویب قانون به خودی خود نمی‌تواند رافع مشکلات کشور باشد، اما ریل‌گذاری واقع‌بینانه و اصولی از سوی مجلس و اهتمام به اجرای قانون از سوی دولت، می‌تواند منجر به یک جهش ماندگار در بخش مسکن و رفع یکی از مهمترین دغدغه‌های مردم در سالیان اخیر شود.
به ویژه اینکه رئیس جمهور نیز در برنامه‌های خود، احداث 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال را مورد تاکید قرار داده و حالا مجلس نیز با تصویب این قانون، هم پشتوانه قانونی و هم راهکارهای شفاف برای تحقق این هدف را ارائه کرده است؛ نکته‌ای که محمدباقر قالیباف رئیس مجلس هم پس از تایید طرح «جهش تولید مسکن» از سوی شورای نگهبان، مورد اشاره قرار داد و نوشت:
«یکی از اولویت های مجلس از زمان آغاز به کار، حل مشکل مسکن بود که تایید طرح جهش تولید مسکن از سوی شورای نگهبان، ظرفیت‌های قانونی لازم را برای تحقق نهضت مسکن‌سازی در دولت سیزدهم فراهم کرد.
امیدوارم دولت بتواند با برنامه‌ای زمان‌بندی‌شده و دقیق این مطالبۀ به حق مردم را برآورده سازد».
