پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی گفت: متاسفانه بانک‌ها مانع از کاهش قیمت مسکن می شوند.
به گزارش شهدای ایران، محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگویی درباره آینده قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال 1400 توضیح داد: با
بررسی‌های صورت گرفته فکر می‌کنیم روند کاهش قیمت یا رکود اتفاق بیفتد، اما
دست‌های پنهان در بازار وجود دارد. در پاییز امسال روند کاهش قیمت روی داد
اما یک سری عوامل اجازه کاهش بیشتر قیمت مسکن را ندادند.
وی تصریح کرد: متاسفانه بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها مانع از کاهش بیشتر قیمت مسکن شدند. برخی تحلیل‌های غیررسمی معتقدند اگر شوک‌های قیمتی در بازار مسکن روی ندهد بخشی از شبکه بانکی که سرمایه‌گذاری عظیمی در این بخش داشته‌اند دچار فروپاشی می‌شوند.
این کارشناس اقتصادی درباره برخی قیمت‌سازی‌ها در بازار مسکن یادآور شد: در پایان تابستان امسال در خبرگزاری‌ها و برخی تحلیل قیمت‌های بالای متری 200 میلیون تومان در منطقه یک تهران اعلام می‌شد. اما وقتی به این منطقه مراجعه کردیم چنین قیمت‌هایی را مشاهده نکردیم. بالاترین قیمت متری 135 میلیون تومان در محله الهیه بود. در صحبت‌ها و تحلیل‌ها و حتی برخی نمایندگان قیمت‌های 240 میلیون تومانی را برای هرمترمربع اعلام می‌کردند. این قیمت به این افراد القا شده بود که شاید مستمسکی برای افزایش بیشتر قیمت و جلوگیری از کاهش قیمت شد و این کار آهنگ کاهش قیمت را کُند کرد.
قیمت‌سازی دانه درشت‌ها
عبدلی در ادامه گفتگو این نکته را تأیید کرد که «برخی شرکت‌های وابسته با بانک‌ها مثل شرکت «س م» به خصوص در شهرهای جدید تعیین کننده قیمت شده‌اند. پروژه‌های خود را با چند میلیون تومان بالاتر از قیمت منطقه پیش فروش می‌کنند. این مسئله باعث شده تا قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران به شدت افزایش یابد».
وی افزود: ما اطلاع داشتیم کدام نقاط تهران هستند که مورد پسند متمول‌ترین افراد است. شش ساختمان در تهران داریم که برند بوده و مشهور هستند. هیچکدام از این ساختمان‌ها قیمت‌های بالای 200 میلیون تومانی را نداشتند. این در حالی بود که حداکثر متری 70 میلیون تومان پایین‌تر از این قیمت‌ها بود. الان بعد از کاهش قیمت تازه بخشی از ساختمان‌های خاص قیمت آنها به چهار پنجم قیمت‌های اعلام تابستان رسیده است.
این کارشناس ادامه داد: مسئله اصلی این است که در برخی مناطق هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود و افراد وقتی می‌بینند روند کاهشی است و احساس خطر می‌کنند معاملات صوری را انجام می‌دهند. فقط یک کد رهگیری اخذ و معامله ثبت می‌شود و بعد از مدتی معامله به هم می‌خورد.
عبدلی با اشاره به اینکه بخشی از بنگاه‌ها این کار را می‌کنند، درباره این ادعا که «اتحادیه مشاوران املاک معتقد است بانک مرکزی نمی‌خواهد قیمت مسکن در کشور کاهش یابد. چون نمی‌خواهند بانک‌ها ورشکسته شوند. بیان کرد: می‌تواند بخشی از این اظهارات درست باشد.»
وی در ادامه با اشاره به وضعیت خانه‌های خالی در سطح کشور گفت: این آمار را از مرکز آمار ایران دریافت کرده‌ایم و نامه آن محرمانه است. بعد از تهران، اصفهان و شیراز بیشترین سهم خانه‌های خالی را در شهر جدید پردیس داریم. غالب شهرهای جدید کشور حداکثر یک سوم پذیرای جمعیت کشور شده‌اند. در برخی شهرها جمعیت‌پذیری تقریبا صفر است، به جز پرسنل شرکت عمران شهر جدید هیچکس در آنها ساکن نیست.
رانش جمعیت در 4 سال اخیر
این کارشناس مسکن عنوان کرد: شهرهای اندیشه، پرند، پردیس از جمعیت پُر می‌شود چون مردم چاره‌ای جز این ندارند. پدیده رانش مستأجران طی چهار سال اخیر را شاهد بوده‌ایم؛ یعنی افراد به مرور از محله‌های خوب به محله‌های متوسط، از متوسط به پایین و از پایین به حاشیه‌ها رانده شده‌اند.
عبدلی افزود: بیشترین میزان جمعیت‌پذیری شهر جدید پرند طی سه سال اخیر بوده است. بر اساس سرشماری سال 95 جمعیت پرند 20 هزار نفر بوده است. الان حدود 140 هزار نفر در این شهر ساکن شده‌اند. این افزایش تصاعدی جمعیت به دلیل رانش مستأجران بوده است.
وی با بیان اینکه طبق اعداد و ارقامی که داریم در 90 درصد کلانشهرها نرخ اجاره‌نشینی بیش از یک سوم است، اظهار کرد: طبق آخرین برآوردهای شهرداری بیش از 42 درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند و برخی آمارهای رسمی می‌گویند تعداد مستأجران تهرانی 49 و 50 درصد است. به عبارت دیگر از هر دو خانوار تهرانی یک خانوار مستأجر است. تمامی این تحولات در سه- چهار سال روی داده است.
وی ادامه داد: متوسط کشوری برای اجاره‌نشین‌ها 31 درصد است و این عدد روز به روز در حال افزایش است؛ باید به جاهایی که بحرانی شده بپردازیم.
گفتنی است بر اساس اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی، حدود 100 هزار واحد مسکن مهر نیمه تمام در کشور باقیمانده است که از این تعداد 65 هزار واحد مشکلاتی از جمله مشکلات حقوقی، عدم وجود متقاضی یا پیشرفت فیزیکی زیر 30 درصد دارند. احمد اصغری مهرآبادی مدعی شده است که اتمام و تحویل آنها از عهده خارج است ولی مابقی پروژه‌ها را تا پایان دولت به اتمام می‌رسانیم. لازم به یادآوری است که وعده تکمیل مسکن مهر بارها پیش از این از سوی مسئولان دولت اعلام شده ولی عملی نشده بود.
وی تصریح کرد: متاسفانه بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها مانع از کاهش بیشتر قیمت مسکن شدند. برخی تحلیل‌های غیررسمی معتقدند اگر شوک‌های قیمتی در بازار مسکن روی ندهد بخشی از شبکه بانکی که سرمایه‌گذاری عظیمی در این بخش داشته‌اند دچار فروپاشی می‌شوند.
این کارشناس اقتصادی درباره برخی قیمت‌سازی‌ها در بازار مسکن یادآور شد: در پایان تابستان امسال در خبرگزاری‌ها و برخی تحلیل قیمت‌های بالای متری 200 میلیون تومان در منطقه یک تهران اعلام می‌شد. اما وقتی به این منطقه مراجعه کردیم چنین قیمت‌هایی را مشاهده نکردیم. بالاترین قیمت متری 135 میلیون تومان در محله الهیه بود. در صحبت‌ها و تحلیل‌ها و حتی برخی نمایندگان قیمت‌های 240 میلیون تومانی را برای هرمترمربع اعلام می‌کردند. این قیمت به این افراد القا شده بود که شاید مستمسکی برای افزایش بیشتر قیمت و جلوگیری از کاهش قیمت شد و این کار آهنگ کاهش قیمت را کُند کرد.
قیمت‌سازی دانه درشت‌ها
عبدلی در ادامه گفتگو این نکته را تأیید کرد که «برخی شرکت‌های وابسته با بانک‌ها مثل شرکت «س م» به خصوص در شهرهای جدید تعیین کننده قیمت شده‌اند. پروژه‌های خود را با چند میلیون تومان بالاتر از قیمت منطقه پیش فروش می‌کنند. این مسئله باعث شده تا قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران به شدت افزایش یابد».
وی افزود: ما اطلاع داشتیم کدام نقاط تهران هستند که مورد پسند متمول‌ترین افراد است. شش ساختمان در تهران داریم که برند بوده و مشهور هستند. هیچکدام از این ساختمان‌ها قیمت‌های بالای 200 میلیون تومانی را نداشتند. این در حالی بود که حداکثر متری 70 میلیون تومان پایین‌تر از این قیمت‌ها بود. الان بعد از کاهش قیمت تازه بخشی از ساختمان‌های خاص قیمت آنها به چهار پنجم قیمت‌های اعلام تابستان رسیده است.
این کارشناس ادامه داد: مسئله اصلی این است که در برخی مناطق هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود و افراد وقتی می‌بینند روند کاهشی است و احساس خطر می‌کنند معاملات صوری را انجام می‌دهند. فقط یک کد رهگیری اخذ و معامله ثبت می‌شود و بعد از مدتی معامله به هم می‌خورد.
عبدلی با اشاره به اینکه بخشی از بنگاه‌ها این کار را می‌کنند، درباره این ادعا که «اتحادیه مشاوران املاک معتقد است بانک مرکزی نمی‌خواهد قیمت مسکن در کشور کاهش یابد. چون نمی‌خواهند بانک‌ها ورشکسته شوند. بیان کرد: می‌تواند بخشی از این اظهارات درست باشد.»
وی در ادامه با اشاره به وضعیت خانه‌های خالی در سطح کشور گفت: این آمار را از مرکز آمار ایران دریافت کرده‌ایم و نامه آن محرمانه است. بعد از تهران، اصفهان و شیراز بیشترین سهم خانه‌های خالی را در شهر جدید پردیس داریم. غالب شهرهای جدید کشور حداکثر یک سوم پذیرای جمعیت کشور شده‌اند. در برخی شهرها جمعیت‌پذیری تقریبا صفر است، به جز پرسنل شرکت عمران شهر جدید هیچکس در آنها ساکن نیست.
رانش جمعیت در 4 سال اخیر
این کارشناس مسکن عنوان کرد: شهرهای اندیشه، پرند، پردیس از جمعیت پُر می‌شود چون مردم چاره‌ای جز این ندارند. پدیده رانش مستأجران طی چهار سال اخیر را شاهد بوده‌ایم؛ یعنی افراد به مرور از محله‌های خوب به محله‌های متوسط، از متوسط به پایین و از پایین به حاشیه‌ها رانده شده‌اند.
عبدلی افزود: بیشترین میزان جمعیت‌پذیری شهر جدید پرند طی سه سال اخیر بوده است. بر اساس سرشماری سال 95 جمعیت پرند 20 هزار نفر بوده است. الان حدود 140 هزار نفر در این شهر ساکن شده‌اند. این افزایش تصاعدی جمعیت به دلیل رانش مستأجران بوده است.
وی با بیان اینکه طبق اعداد و ارقامی که داریم در 90 درصد کلانشهرها نرخ اجاره‌نشینی بیش از یک سوم است، اظهار کرد: طبق آخرین برآوردهای شهرداری بیش از 42 درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند و برخی آمارهای رسمی می‌گویند تعداد مستأجران تهرانی 49 و 50 درصد است. به عبارت دیگر از هر دو خانوار تهرانی یک خانوار مستأجر است. تمامی این تحولات در سه- چهار سال روی داده است.
وی ادامه داد: متوسط کشوری برای اجاره‌نشین‌ها 31 درصد است و این عدد روز به روز در حال افزایش است؛ باید به جاهایی که بحرانی شده بپردازیم.
گفتنی است بر اساس اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی، حدود 100 هزار واحد مسکن مهر نیمه تمام در کشور باقیمانده است که از این تعداد 65 هزار واحد مشکلاتی از جمله مشکلات حقوقی، عدم وجود متقاضی یا پیشرفت فیزیکی زیر 30 درصد دارند. احمد اصغری مهرآبادی مدعی شده است که اتمام و تحویل آنها از عهده خارج است ولی مابقی پروژه‌ها را تا پایان دولت به اتمام می‌رسانیم. لازم به یادآوری است که وعده تکمیل مسکن مهر بارها پیش از این از سوی مسئولان دولت اعلام شده ولی عملی نشده بود.
