معمای خانه‌های خالی بانک‌ها

کد خبر: ۲۰۳۸۳۸

تاریخ: ۱۳ مرداد ۱۳۹۹ - ۱۰:۳۳

شهدای ایران؛ روزنامه جام‌جم نوشت: «طبق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسكن سال 95، چیزی حدود دو میلیون و 500 هزار واحد مسكونی خالی از سكنه در كشور وجود دارد. آماری كه البته چهار سال از زمان انتشار آن می‌گذرد. در آن سال تهران با حدود 490 هزار واحد خالی به‌تنهایی یك‌پنجم تعداد خانه‌های خالی در سراسر كشور را به خود اختصاص داده بود. آماری كه به نظر می‌رسد در حال حاضر و با گذشت چهار سال به چیزی حدود 800 هزار واحد خالی رسیده است.

در هفته‌های اخیر اظهارنظرهایی مبنی بر این‌كه عمده این واحدها به بانك‌های دولتی و خصوصی تعلق دارد، شنیده شده است. موضوعی كه گرچه بانك‌ها آن را به‌صراحت رد نمی‌كنند، اما معتقدند كار خلافی از سوی بانك‌ها رخ نداده و افزایش خانه‌های تحت تملك بانك‌ها موضوعی كاملا طبیعی است. از این رو به بررسی دلایل این موضوع و تبعات آن در اقتصاد ایران به‌خصوص افزایش قیمت مسكن پرداخته‌ایم.

تصویب طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را می‌توان یكی از اولین اقدامات مجلس یازدهم در بدو آغاز به كار خود دانست. مجلسی‌ها قصد دارند تا با اجرای این قانون بتوانند در مدت‌زمان كوتاهی اقدام درخوری را در بخش عرضه مسكن انجام دهند. هنوز این طرح وارد صحن علنی مجلس نشده بود كه برخی از نمایندگان مجلس پیشاپیش در اظهاراتی خانه‌های خالی تحت مالكیت بانك‌ها و برخی از سازمان‌های دولتی را به عنوان دلیل اصلی این نابسامانی و افزایش تعداد خانه‌های خالی و قیمت مسكن معرفی كردند. از سوی دیگر برخی از مقامات صنفی دولت را مسبب اصلی این موضوع دانسته و معتقدند دولت مالك اصلی خانه‌های خالی است چراكه جز دولت چه كسی می‌تواند به تنهایی هزار واحد مسكونی داشته باشد؟

در حالی كه انتظار می‌رفت مقامات دولتی این موضوع را تكذیب كنند، محمود محمودزاده معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام كرد یك بانك خصوصی به تنهایی هزار واحد مسكونی خالی دارد. این در حالی است كه براساس قوانین بانك مركزی تمام بانك‌ها اعم از دولتی یا خصوصی موظف به فروش اموال مازاد خود هستند.

برخی كارشناسان عنوان می‌كنند اگر این موضوع صحت داشته باشد، نظام بانكی را می‌توان یكی از مقصران اصلی در كاهش عرضه مسكن یا گرانی آن در كشور دانست. اما كارشناسان و برخی از مدیران فعلی یا سابق بانكی معتقدند نظام بانكی همیشه از سرمایه‌گذاران و پیمانكاران بانكی حمایت كرده و هرگز به صورت مستقیم برای ساخت و ساز اقدام نكرده است. بلكه عمده املاك و خانه‌های در اختیار بانك‌ها همان املاكی است كه تحت عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات بانكی به بانك‌های خصوصی یا دولتی ارائه شده و بعد از عدم توان وام‌گیرنده در بازپرداخت اقساط این تسهیلات وثایق مورد نظر به تملك بانك درآمده است موضوعی كه طی سال‌های گذشته منجر به افزایش دارایی‌های رسمی بانك‌ها شده است.

از سوی دیگر با توجه به افزایش قیمت ملك در كشور و تبدیل آن به یك كالای سرمایه‌ای، بانك‌ها نیز برای نگهداری این املاك و خانه‌ها تمایل داشته و قصد چندانی برای فروش آن ندارند. به نحوی كه بخشی از افزایش قیمت سهام بانك‌های حاضر در بورس را می‌توان به تجدید ارزیابی آنها در یك سال اخیر مرتبط دانست.

به نظر می‌رسد دستگاه‌های دولتی که به هر دلیلی صاحب تعداد زیادی واحد مسکونی هستند و به قول برخی از کارشناسان نظام بانکی بخش قابل‌توجهی از این املاک ناخواسته به آنها تحمیل و تملیک شده‌است با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند تا بتوانند با توجه به افزایش قیمت این کالا، آن را با قیمت بالاتری بفروشند.

در طول سال‌های گذشته که از رونق این روزهای بازار سرمایه خبری نبود بازار مسکن در بسیاری از این سال‌ها با ربودن گوی سبقت از سایر بازارهای مالی یکه‌تاز میزان بیشترین بازدهی در میان بازارهای مالی بود. به‌طوری‌که این موضوع باعث شده‌بود تا در زمینه احتکار مسکن اتفاقاتی رخ‌داده و مجلس برای مقابله با این روند دست به کار شد و قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را به تصویب رساند. در این طرح سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان مرجع اصلی در تعیین خانه‌های خالی شناخته شده‌است، سامانه‌ای که برای اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد.

احسان خاندوزی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس درباره نحوه مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی تحت تملک دستگاه‌ها و نهادهای دولتی و عمومی می‌گوید دریافت مالیات بر خانه‌های خالی شامل تمام خانه‌های خالی شده و فرقی ندارد که مالک این خانه‌ها چه نهاد و دستگاهی است، هر که مالک این خانه‌ها باشد باید مالیات‌های مربوط را بپردازد.

وی به میزان تعرفه مالیات خانه‌های خالی دستگاه‌های دولتی اشاره کرد و افزود: اتفاقا اگر احتکار واحدهای مسکونی به وسیله بانک‌ها یا دستگاه‌های دولتی و نهادها انجام شود، نه‌تنها آنها نیز مشمول پرداخت این مالیات خواهند بود بلکه دوبرابر میزان مالیات محتکران مسکن حقیقی از آنها مالیات گرفته می‌شود.

در این میان فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان این‌که برخی از املاک متعلق به بانک‌ها تملیکی است و بانک‌ها براساس اختیار و اراده خود مالک این خانه‌ها نشده‌اند می‌گوید: بانک‌ها مالک بزرگ واحدهای خالی خصوصا در تهران هستند که ریشه اصلی آن نیز به تسهیلات بازمی‌گردد. به‌طوری‌که افراد تسهیلات با وثیقه ملکی دریافت می‌کنند اما به دلیل ناتوانی در بازپرداخت اقساط آن، بانک این خانه‌ها را تحت مالکیت خود درمی‌آورد.

سیدبهاءالدین حسینی‌هاشمی، کارشناس بانکی و مدیرعامل اسبق بانک صادرات گفت: بانک‌ها عموما به‌صورت مستقیم برای ساخت‌وساز مسکن ورود نمی‌کنند.

وی با بیان این‌که بانک‌ها به خواست خودشان نسبت به خرید واحد مسکونی اقدام نمی‌کنند گفت: بسیاری از اموال و املاکی که اکنون با نام خانه خالی در اختیار بانک‌هاست جزو اموال تملیکی بانک‌هاست که دارنده آنها قادر به پرداخت اقساط تسهیلات خود نبوده و به تصرف بانک منتهی شده‌است. درنهایت نیز این خانه‌ها به تصرف بانک درآمده‌است.

حسینی هاشمی تاکید کرد: بانک‌ها 20میلیون مشتری اعتباری دارند که ممکن است از این تعداد 10میلیون از آنها برای دریافت تسهیلات، وثیقه ملکی نزد بانک بگذارند و از این تعداد حدود پنج‌میلیون نفر کلا روند اقساط‌دهی خود را قطع کنند. خب در این شرایط مشخص است اگر سالی یک‌میلیون واحد مسکونی تحت‌عنوان وثیقه تسهیلات پرداخت نشده به مالکیت بانک‌ها درآید تعداد واحدهای مسکونی تحت تملک بانک‌ها عدد بسیار بزرگی خواهد بود.

این کارشناس بانکی با بیان این‌که تاکنون داشتن خانه‌های خالی تخلف نبوده است و طبیعتا نمی‌توان نسبت به بانک‌ها انتقاد چندانی را مطرح کرد، افزود: از زمان اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، وجود این خانه‌ها از سوی هر فرد حقیقی یا حقوقی تخلف محسوب شده و دستگاه‌های دارای این واحدها باید مالیات مربوط به آن را بپردازند.

به گفته وی، برخی بانک‌ها مانند بانک مسکن شرکت سرمایه‌گذاری دارند و اگر حتی یک میلیون واحد مسکونی داشته‌باشند جای تعجب ندارد، قطعا این واحدها را برای تامین سرمایه در گردش عرضه خواهند کرد تا بتوانند پروژه‌های بعدی خود را اجرا کنند.

محمدرضا جمشیدی، رئیس کانون بانک‌های خصوصی نیز در این باره به خبرنگار ما گفت: اغلب بانک‌هایی که شعبه‌های بانک برای خودشان بوده و استیجاری نیست، عموما یک یا دو واحد مسکونی در طبقات فوقاتی آن شعبه را نیز در اختیار دارند که این موضوع در شهرهای کوچک بیشتر اتفاق می‌افتد.

وی افزود: مدیران با تجربه در شهرهای کوچک کمتر حضور دارند و باید از شهرهای بزرگ به این مناطق اعزام شوند که بانک خود را موظف می‌داند برای آنها امکاناتی از جمله یک واحد مسکونی در نظر بگیرد. این مدیران می‌توانند از واحد آپارتمانی بالای شعبه نیز استفاده کند. از طرفی واحد دیگری برای پذیرایی از بازرسان و مهمانان بانک‌ها وجود دارد که در مدت زمان اقامت‌شان در آنجا بتوانند در این واحدها حضور داشته باشند و استراحت کنند. در نتیجه نمی‌توان از این واحدها به عنوان خانه خالی یاد کرد. در حالی که ممکن است در بسیاری از اوقات سال خالی باشند.

جمشیدی ادامه داد: تعداد شعب بانکی در کشور بیش از 22هزار شعبه است که اگر هر شعبه بانکی دو واحد مسکونی در اختیار داشته باشد، فقط تعداد همین خانه‌های تحت تملک بانک‌ها به چیزی حدود 50 هزار واحد مسکونی می‌رسد.

حیدر مستخدمین حسینی، معاون سابق بانک مرکزی در این زمینه گفت: بانک‌ها به دلیل تسهیلاتی که پرداخت می‌کنند، وثایق ملکی می‌گیرند که ممکن است برخی افراد نتوانند در سررسیدهای تعیین شده اقساط خود را بپردازند، بنابراین پس از مدتی این خانه‌ها به تملک بانک‌ها در می‌آیند.

وی با بیان این‌که هیچ دستگاهی تعداد دقیق واحدهای خالی در کشور را در اختیار ندارد، تصریح کرد: به دلیل این‌که تاکنون داشتن واحدهای خالی تخلف نبوده و تعداد این واحدها صرفا بر اساس طرح نفوس و مسکن وجود داشته‌است، اطلاع دقیقی نیز در این زمینه در دسترس نیست و شاید هیچ دستگاهی حتی فهرستی را که بتوان در این زمینه به آن استناد کرد در اختیار نداشته‌باشد.

مستخدمین حسینی با اشاره به این‌که بانک‌ها عموما به صورت مستقیم به دنبال خرید و فروش خانه نیستند، گفت: بانک‌ها ممکن است در زمینه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز اقداماتی را انجام دهند اما عمدتا به صورت مستقیم به این موضوع ورود نمی‌کنند. برای مثال نمونه‌های زیادی وجود دارد که بانک برای ساخت یک برج تجاری یا مسکونی تسهیلات داده اما به دلیل بروز برخی مشکلات، اقساط آن پرداخت نشده و کل ملک در اختیار بانک قرار گرفته‌است.

پرداخت كمك ودیعه مسكن به 2 روش

عبدالناصر همتی گفت: تسهیلات كمكی به مستأجران، تحت عنوان تسهیلات «مرابحه خرید كالا و خدمات» به محض اعلام مشخصات اشخاص واجد شرایط از سوی وزارت راه و شهرسازی، آغاز خواهد شد.

رئیس‌كل بانك مركزی اعلام كرد: مبالغ این وام براساس طبقه‌بندی شهرها ۱۵، ۳۰ و ۵۰ میلیون تومان بوده و به دو روش قابل پرداخت است. در روش اول، گیرندگان وام (مستأجران) می‌توانند تسهیلات را یك‌ساله دریافت كنند و صرفا سود آن را ماهانه بپردازند و در پایان سال، اصل آن را پرداخت كنند؛ در روش دوم متقاضیان می‌توانند وام را سه ساله دریافت كنند و در مدت ۳۶ ماه اصل و فرع آن را به بانك بپردازند.

رئیس‌كل بانك مركزی ضمن اشاره به این موضوع كه قبلا هم تاكید شده است این وام صرفا كمكی است به مستأجران برای ودیعه و لذا به‌هیچ‌وجه وام ودیعه نیست، تصریح كرد: در این وام موجران نقشی نخواهند داشت و كسی كه وام را دریافت می‌كند با بانك عامل طرف خواهد بود و به تصمیم خود از وام دریافتی استفاده خواهد كرد. رئیس كل بانك مركزی افزود: اعتبار تخصیصی برای این وام به صورت كلی ۲۰ هزار میلیارد تومان است.»