مسکن هنوز در خواب زمستانی

در حالیکه انتظار می رفت بازار مسکن این روزها با رشد سقف وام مسکن و رسیدن قیمت ها به کف قیمتی با استقبال از سوی متقاضیان مواجه شود و رونق نسبی را در بازار شاهد باشیم گزارش ها نشان می دهد که سازنده ها هنوز برای ورود به ساخت و ساز رغبتی نشان نمی دهند و سرمایه ها را در بانک ها محبوس کرده اند.

کد خبر: ۱۰۴۹۱۹

تاریخ: ۲۵ دی ۱۳۹۴ - ۱۲:۳۳

به گزارش شهدای ایران، در شرایطی که اقتصاد ایران دو سال است در رکود به سر می برد کارشناسان اقتصادی و فعالان مسکن معتقد هستند بخش مسکن موتور محرکه اقتصادی کشور است و تا زمانی که دولت سیاست انقباضی را با این هدف که تورم تک رقمی شود در دستور کار خود قرار دهد نه بخش مسکن و نه اقتصاد از رکود خارج نمی شود.

رکود فعلی مسکن که از تابستان سال 92 آغاز شده و تاکنون حدود 9 فصل را طی کرده است، بر مبنای تحلیل تاریخی باید انتظار داشت که در شروع سال 1395 دوره رکود به پایان برسد.اما آیا وضعیت کنونی بازار مسکن این نوید را می دهد؟

با افزایش درآمدهای نفتی طی سالهای 1389 تا 1392، قیمت مسکن با جهش قیمتی تقریباً 100 درصدی مواجه بوده و همین امر باعث انتقال حجم عظیمی از نقدینگی به این بخش شده است. از سوی دیگر، رشد مطمئن بخش مسکن و بعضاً رشد شتاب گونه آن در برخی مقاطع مذکور، انگیزه بانکها را برای ورود به این بخش افزایش داد و حتی برخی از بانکها که وارد نبرد جذب منابع با نرخ سود بالا شده بودند، به منظور پرداخت سودهای بالای سپرده‌های خود، فراتر از حدود مجاز تعیین شده توسط بانک مرکزی، به سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کردند.

برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که حال با گذشت بیش از دو سال از رکود مسکن دولت هم عزمی برای اینکه مسکن از رکود خارج شود را ندارد.

*بیگدلی:دولت عزمی برای خروج مسکن از رکود ندارد/کاهش نرخ سود بانکی شاه کلید رونق بخش مسکن

مجتبی بیگدلی رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با بیان اینکه دولت عزمی برای خروج مسکن از رکود ندارد و بانک مرکزی باید تصمیم جهادی و انقلابی در این خصوص بگیرد، گفت: تورم بهتر از رکود است پس بزرگ‌راه‌های اقتصادی را باز کنید تا رونق به اقتصاد بازگردد.

وی با بیان اینکه رکود قربانی مهار تورم شده است می گوید:بنده 2 بار از زبان شخص رئیس جمهور شنیده‌ام که از رکورد خارج شده‌ایم اما متأسفانه مشاوره غلط به روحانی می‌دهند که اقتصاد وارد رونق شده است.

بیگدلی ادامه داد: تا زمانی که نرخ سود بانکی در کشور بالا است نباید منتظر این باشیم که اقتصاد و مسکن رونق بگیرد.

وی با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی شاه کلید رونق بخش مسکن است تاکید کرد:کاهش نرخ سود بانکی ضمن اینکه باعث کاهش هزینه تامین مالی از سیستم بانکی شده، افزایش تقاضای تسهیلات خرید مسکن را به همراه خواهد داشت و هزینه ساخت مسکن را نیز کاهش می‌دهد.

بنابراین گزارش، اتفاقا برخی از مشاوران املاک در تهران نیز معتقد هستند که بالا بودن نرخ سود بانکی باعث شده سازنده های حتی کوچک نیز دیگر رغبتی از خود برای ورود به ساخت مسکن از خود نشان ندهند.

*یک مشاور املاک:سازنده ها نمی سازند/نرخ سود وام 60 میلیونی بالاست

جهانبخش مالکی در این خصوص گفت:سازنده های مسکن به دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی سرمایه خود را در بانک ها سپرده گذاری کرده اند و اعلام می کنند وقتی بانک ها 20 تا 25 درصد سود می دهند چرا باید سرمایه خود را در ساخت و سازی که وقتی هزار مشکل در تکمیل و فروش آن وجود دارد بایکوت و فریز کنیم.

مالکی ادامه داد:تصور ما بر این بود که بعد از ماه محرم و صفر و افزایش سقف وام خرید مسکن بازار مسکن نفس خواهد کشید اما وقتی متقاضی وام 60 میلیونی (اوراق حق تقدم) برای این میزان وام باید 12 میلیون تومان به اضافه یک میلیون تومان هزینه دفترخانه پرداخت کند (در مجموع 13 میلیون تومان) و 150 میلیون تومان نیز بازگرداند قطعا استقبالی از این وام و خرید مسکن صورت نخواهد گرفت.

مالکی با اشاره به اینکه نرخ سود وام 60 میلیونی مسکن (18،5 درصد) بالاست گفت:اگر وضعیت ساخت و ساز به همین منوال پیش برود قطعا شاهد کاهش عرضه و افزایش تقاضا و قیمت مسکن در سال های آتی خواهیم بود.

*رئیس اتحادیه املاک:قیمت ها به کف رسیده است

در این شرایط حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه وضعیت فعلی زمان مناسبی برای خریداران واقعی مسکن است می گوید قیمت مسکن در عموم نقاط کشور به کف رسیده و تا پایان سال افزایش نخواهد یافت.

عقبایی با بیان اینکه قیمت مسکن تا پایان سال تغییری نخواهد کرد و در همین محدوده فعلی باقی خواهد ماند، تصریح کرد: با توجه به اینکه در آستانه انتخابات دهمین دوره مجلس شورای اسلامی قرار داریم و با در نظر گرفتن سایر شرایط به نظر می رسد قیمت مسکن تا پایان سال از ثبات برخوردار خواهد بود و با افزایش روبه رو نمی شود.

البته برخی کارشناسان حوزه مسکن نیز معتقد هستند به محض اینکه از رکود خارج شویم قیمت مسکن به طور سرسام آور افزایش خواهد یافت.

*یک فعال بازار مسکن:متقاضیان توان ورود به بازار مسکن و تامین نیاز خود را ندارند

بهروزی یکی از فعالان بازار مسکن در این خصوص که سازنده ها رغبتی برای ساخت از خود نشان نمی دهند و سرمایه های خود را در بانک ها سپرده گذاری کرده اند گفت: اکنون بسیاری از متقاضیان توان ورود به بازار مسکن و تامین نیاز خود را ندارند اما به محض اینکه وضعیت اقتصادی تا حدودی بهبود یافته و این متقاضیان سعی کنند که منابع خود را برای تامین مسکن جمع آوری کنند، به متقاضی موثر تبدیل شده و وارد بازار می شوند.

وی افزود: در این شرایط با توجه به اینکه میزان تولید از تقاضا کمتر است قیمت ها به صورت سرسام آور افزایش خواهد یافت.

*سرحدی:الان بهترین وقت خرید است/رکود فعلی با رکود سال های گذشته متفاوت است

احمدرضا سرحدی از کارشناسان بازار مسکن با بیان اینکه جنس رکود فعلی بخش مسکن با رکود سال های گذشته متفاوت است و به نظر نمی رسد پس از پایان دوره رکود شاهد افزایش قیمت ها باشیم، تاکید کرد: مسکن به تدریج از حالت سرمایه ای خارج می شود و اکنون بهترین زمان خرید برای متقاضیان واقعی است.

*جام ساز:قدرت خرید مردم پایین است

محمود جام‌ساز در خصوص تاثیر پساتحریم بر بخش مسکن و اینکه دلیل طولانی شدت رکود چیست می گوید: مسئله برجام در یک حالت انتظار درآمده است که این انتظار از جانب دولتی‌ها خوشبینانه و از جانب بخش خصوصی چندان خوشبینانه نیست.

جام‌ساز می افزاید: برجام تاثیر زودهنگام بر بخش مسکن ندارد و این بخش آخرین بخشی خواهد بود که مشمول برون رفت از رکود خواهد شد چرا که باید تقاضا در بخش مسکن ایجاد شود چون درآمد سرانه پایین است و اشتغال چالش‌برانگیز شده و رشد اقتصادی به تازگی به صفر رسیده است.

* مسکن زمانی از رکود خارج می‌شود که درآمدهای ملی افزایش یابد

جام‌ساز تاکید کرد: وقتی قدرت خرید در کشور بالا برود ارز در کشور کنترل می‌شود پس مسکن زمانی از رکود خارج می‌شود که درآمدهای ملی افزایش یابد و مردم بتوانند قدرت خرید پیدا کنند چرا که در حال حاضر قدرت خرید مردم برای خرید مسکن پایین است.

وی ادامه داد: پس وقتی ساخت و ساز رونق بگیرد تقاضایی برای آن نخواهد بود چرا که قدرت خرید پایین است.

در هر صورت و به‌صورت کلی اجماع کارشناسان بر این است که افزایش سقف وام که در حال حاضر به ٨٠ میلیون تومان رسیده به هیچ‌وجه باعث جهش قیمت‌ها و رونق بخش مسکن نخواهد شد بنابراین دولت باید یک راهکار اساسی برای این بخش که چند صد شغل مستقیم و غیر مستقیم را ایجاد خواهد کرد بیاندیشد.

*رشد معاملات مسکن را باید به فال نیک گرفت

البته باید رشد حجمی معاملات در ماه آذر را به فال نیک گرفت چرا که حجم معاملات مسکن در آذر ماه نسبت به ماه گذشته افزایش داشته است در صورتی که با توجه به تعطیلات ماه صفر تصور می شد که معاملات در این زمان در همان حالت رکودی باشد و حتی کاهش پیدا کند اما آمار و ارقام نشان می دهد که در آذر ماه 12638 واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده است.

*آیا بخش مسکن سال 95 وارد رونق می شود

بر اساس این گزارش، به طور متوسط هر 9.5 فصل (حدودا سه سال) یکبار دوره‌های رونق و رکود تغییر مسیر می‌دهند. با توجه به اینکه رکود حاضر از تابستان سال 92 آغاز شده و تاکنون حدودا 9 فصل طی شده است، بر مبنای تحلیل تاریخی می‌توان انتظار داشت که در شروع سال 1395 دوره رکود به پایان برسد. اما برای شروع دوره رونق شاید مقدار بیشتری زمان لازم باشد و احتمالاً از اواخر نیمه اول 1395، مسکن وارد دوران رونق شود.

برخی کارشناسان پیش بینی می کنند: بخش مسکن در سال 1395 (بخصوص از اواخر نیمه اول سال 95) وارد دوران رونق خود خواهد شد که متاثر از شرایط خاص اقتصاد ایران در سال آینده است.